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 編者按：天上會(huì)掉餡餅嗎？買(mǎi)賣(mài)光伏電站時(shí)，賣(mài)家承諾土地免租賃費(fèi)，買(mǎi)家確信不會(huì)被趕走嗎？觀茶君看到的這個(gè)案例恰好能夠回答這個(gè)問(wèn)題。

觀茶要點(diǎn)

光伏電站轉(zhuǎn)讓前，如果電站所涉土地已設(shè)定抵押，即使賣(mài)方承諾電站運(yùn)營(yíng)期間不改變土地現(xiàn)狀并免收土地租賃費(fèi)，一旦抵押權(quán)人主張權(quán)利或賣(mài)方進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，買(mǎi)方仍將面臨不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。【參閱案例：（2016）浙0824民初2396號(hào)】

案情簡(jiǎn)介

2014年9月30日，吳某與某科技公司簽訂了《光伏電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，第四條第3項(xiàng)約定“光伏電站所占用的土地使用權(quán)、配電房等房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲方（即某科技公司）。25年內(nèi)甲方免收乙方（即吳某）的土地及房屋租賃費(fèi)，土地使用權(quán)稅等由甲方繳納。甲方承諾不改變此塊土地現(xiàn)狀，并提供乙方必要的道路、生產(chǎn)和辦公用房等，租賃期間電站范圍內(nèi)的土地歸乙方管理使用有法律規(guī)定的除外”。隨后某科技公司與吳某又簽署了交割單等幾個(gè)協(xié)議附件，光伏電站的所有權(quán)正式歸屬吳某。

2016年1月8日，法院受理了某銀行對(duì)某科技公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定了破產(chǎn)管理人。管理人在核查科技公司名下資產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)了上述《光伏電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，認(rèn)為光伏電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議第四條第3項(xiàng)的約定實(shí)質(zhì)上是一份無(wú)償借用合同（包括部分房屋）。

2016年8月2日，管理人向吳某發(fā)出《解除土地?zé)o償借用合同條款通知書(shū)》，依法解除光伏電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議第四條第3項(xiàng)中關(guān)于土地?zé)o償借用25年的合同條款，并要求吳某在收到解除土地?zé)o償借用合同條款通知書(shū)后30日內(nèi)將光伏電站的所有設(shè)備等拆移出科技公司。吳某書(shū)面提出異議。

法院判決

法院認(rèn)為，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。吳某與科技公司簽訂的《光伏電轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中第四第3項(xiàng)中科技有限公司將光伏電站所占用的土地、配電房免費(fèi)租賃給被告使用，現(xiàn)科技公司已進(jìn)入破產(chǎn)清算，管理人對(duì)未履行完畢的合同有權(quán)決定解除。故判決：1、解除吳某與科技公司簽訂的《光伏電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中第四條第3項(xiàng)有關(guān)土地及房屋無(wú)償借用的相關(guān)條款。2、吳某在判決書(shū)生效之日起三十日內(nèi)將光伏電站的所有設(shè)備等拆移出科技公司。

觀茶君提示

觀茶君相信，看到這個(gè)判決結(jié)果時(shí)，吳某的內(nèi)心一定是崩潰的。教訓(xùn)是深刻的，觀茶君覺(jué)得以下兩點(diǎn)尤為重要：

一是條款的表述不夠清晰，引發(fā)爭(zhēng)議。在本案中，科技公司認(rèn)為電站轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于土地及房屋使用的約定屬于無(wú)償借用合同；而吳某認(rèn)為雖合同中有免收土地及房屋租賃費(fèi)用的表述，但所有的費(fèi)用是計(jì)算在光伏電站轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的。各有各的理，反倒留下隱患?？梢?jiàn)，條款表述的準(zhǔn)確性對(duì)各方權(quán)益的保障確實(shí)重要。

二是土地設(shè)定抵押的事實(shí)被忽視。本案中有一個(gè)重要事實(shí)：電站在轉(zhuǎn)讓前已設(shè)定土地抵押，而對(duì)這一事實(shí)吳某是明知的?？上?，他忽視了這一風(fēng)險(xiǎn)的可怕之處，并未要求賣(mài)家解除抵押或提供其他的反擔(dān)保。因此，雖然合同中也作出“由于甲方原因被依法判定、裁定，而導(dǎo)致被告光伏電站搬遷的，另行尋址及其所有費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)”的約定，但面對(duì)一個(gè)沒(méi)有支付能力且已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序的賣(mài)家，他的損失已經(jīng)很難挽回了。

光伏套路深？問(wèn)計(jì)觀茶君。

原標(biāo)題：賣(mài)家承諾光伏用地25年免費(fèi) 買(mǎi)家確信不會(huì)被趕走嗎？